Bien que la règle générale soit l'exonération de l'imposition des plus-values, s'il y a un investissement dans un nouveau logement, il existe des exceptions et des moyens de minimiser le paiement des plus-values. Apprenez à les connaître et n'oubliez pas que leur paiement n'intervient pas seulement après la vente d'un bien immobilier, selon la Caixa Geral de Depósitos.

 

 

 

Conformément au code de l'IRS, les cas suivants sont exemptés du paiement des plus-values

• Le bien vendu est le domicile personnel et permanent et les plus-values (la valeur de la vente moins l'amortissement de tout emprunt contracté pour acquérir le bien) sont entièrement réinvesties dans l'achat, la construction ou la réhabilitation d'un autre logement destiné au domicile personnel et permanent, dans les 24 mois précédant ou les 36 mois suivant la vente du logement ;
• Les contribuables retraités ou âgés de plus de 65 ans qui investissent les plus-values dans un contrat d'assurance, dans un fonds de pension ouvert qui garantit un revenu périodique régulier ou dans le régime public de capitalisation (certificats de retraite), dans les six mois suivant la vente du bien ;
• Des propriétés acquises avant 1989.

 

 

Au moment où la propriété est héritée, l'administration fiscale lui attribue une valeur. Cette valeur correspond au montant soumis au Stamp Duty (même si vous êtes exempté du paiement de cette taxe) et servira de référence pour le calcul des plus-values lorsque les héritiers décideront de vendre le bien. Si vous avez hérité d'un bien, il est très important que vous vous informiez de la valeur que le ministère des finances lui a attribuée.

 

Outre la valeur du bien, la date d'acquisition du bien est importante. Dans le cas de biens hérités, la date d'acquisition à prendre en compte est la date du décès du propriétaire et non la date du partage des biens.

 

En d'autres termes, si le bien a été hérité par le décès d'un ascendant en 1986, mais que le partage des biens a eu lieu en 1995, la date d'acquisition à considérer est 1986 et, comme elle est antérieure à 1989, la plus-value obtenue n'est pas soumise à l'imposition de l'IRS, mais doit tout de même être déclarée dans l'annexe G1 du modèle 3.

 

Mais attention, ceci n'est valable que si vous avez hérité de l'ensemble de la propriété à une seule date. Si vous avez obtenu des parties du bien à des dates différentes, la situation sera différente. Si le bien appartenait à un ascendant, lors d'une succession en totalité, il n'y aura qu'une seule date d'acquisition. Toutefois, si le bien appartenait à deux ascendants, au décès de l'un, vous héritez d'une partie du bien et, après le décès de l'autre, de la partie restante. Il a donc, devant les Finances, des dates d'acquisition distinctes.

 

Dans ce cas, à chacune de ces dates correspond une valeur d'acquisition distincte et une proportion de la valeur de vente, à discriminer dans la déclaration IRS, dans le cadre 4 de l'annexe G du modèle 3, et il peut y avoir des parcelles qui doivent être enregistrées dans le cadre 5 de l'annexe G1.

 

 

Si vous ne remplissez pas les conditions d'exonération, vous pouvez essayer d'adopter certaines stratégies pour réduire votre impôt. Pour ce faire, sur votre déclaration IRS, vous devez déduire les factures (jusqu'à 12 ans) des dépenses suivantes lors du calcul des plus-values :

• Les travaux d'amélioration et d'entretien de l'habitat, tels que les travaux d'aménagement, de peinture, d'isolation, entre autres ;
• Les appareils fixes, tels que les aspirateurs, les climatiseurs, entre autres ;
• Les dépenses inhérentes à l'achat et à la vente, telles que l'IMT (ou la SISA), les frais de notaire et de cadastre, les dépenses liées à la certification énergétique et la commission d'intermédiation ;
• Indemnité prouvée versée pour la renonciation onéreuse à des positions contractuelles ou à d'autres droits inhérents à des contrats liés à ces actifs.

 

 

 

Compte tenu de toutes les exceptions et de tous les mécanismes visant à minimiser le paiement des plus-values, le calcul de l'imposition peut ne pas être une tâche facile.

 

Si quelqu'un, sans aucune exemption de son paiement, a acheté une propriété pour 100 mille euros et va maintenant la vendre pour 150 mille euros, il obtiendra 50 mille euros de plus-values. En d'autres termes, 50 % du bénéfice obtenu dans ce scénario hypothétique, soit 25 000 euros, seront des revenus imposables.

 

L'administration fiscale agrégera ce montant au revenu restant, quelle que soit sa catégorie. L'impôt est calculé sur ce montant, en tenant compte de votre revenu imposable, et le taux est appliqué par tranches. De manière simpliste, on peut dire que vous paierez des impôts sur 25 % de la valeur des plus-values, ce qui, dans cet exemple, correspond à 12 500 euros.

 

Cependant, il y a d'autres aspects à prendre en compte dans cette équation. Lors des calculs, faites attention à la valeur patrimoniale du bien (VPT), surtout si elle est différente de la valeur pour laquelle vous avez acheté le bien. Il faut savoir que la valeur à laquelle vous avez acheté le bien se réfère à la valeur indiquée dans l'acte de la maison et que la valeur de vente correspond à l'évaluation faite par le bureau des impôts.