Vous pensez acheter une propriété au Portugal ?

Découvrez quels documents sont nécessaires pour demander un prêt hypothécaire en tant qu’acheteur étranger et comment bien vous préparer pour un processus fluide.

Acheter une propriété à l’étranger peut être complexe, surtout lorsqu’il s’agit de naviguer entre différents systèmes juridiques et financiers.

Ce guide vous aidera à comprendre les étapes clés, comme l’obtention du Numéro d’Identification Fiscale portugais (Número de Identificação Fiscal), la collecte de justificatifs de revenus, de relevés bancaires et d’antécédents de crédit. 
Savoir ce que les prêteurs attendent et comment organiser vos documents vous fera gagner du temps et augmentera vos chances d’approbation.  Avec une bonne préparation, vous pourrez avancer en toute confiance vers l’acquisition de votre maison de rêve au Portugal

Les acheteurs étrangers qui prévoient d’acquérir un bien immobilier au Portugal doivent disposer des documents appropriés à chaque étape du processus hypothécaire. Connaître précisément et être bien préparé avec tous les papiers requis assure un parcours plus fluide, évitant des retards inutiles pour une demande réussie.

Étape 1 : Trouver des prêteurs et obtenir des conseils

Commencez par comparer les options de prêt hypothécaire auprès des banques, des courtiers ou des prêteurs internationaux. Les banques portugaises proposent fréquemment des solutions sur mesure pour les non-résidents, et travailler avec un spécialiste du crédit permet de clarifier les exigences documentaires et d’obtenir des conseils locaux. Il existe de nombreuses banques au Portugal disposant de personnel anglophone spécialisé dans l’accompagnement des acheteurs étrangers.

Étape 2 : Obtenir votre numéro d’identification fiscale portugais (NIF)

Tous les acheteurs étrangers doivent obtenir un NIF (Número de Identificação Fiscal), obligatoire pour toute transaction immobilière. Les étrangers doivent faire une demande dans un bureau local des Finanças avec une preuve de résidence et une pièce d’identité valide. Si vous n’êtes pas résident, nommez un représentant fiscal portugais pour aider dans le processus. Le NIF sera requis pour toutes les activités légales et financières au Portugal.

Étape 3 : Rassembler les documents d’identification et financiers

Les banques exigent divers documents pour évaluer l’éligibilité :

- Passeport valide ou carte de citoyen

- Certificat NIF (numéro d’identification fiscale portugais)

- Contrat de travail ou justificatif de revenus (dernières fiches de paie, déclarations fiscales)

- Relevés bancaires récents (généralement les 3 à 6 derniers mois)

- Rapport de crédit de votre pays d’origine

- Carte des responsabilités (résumé officiel des dettes en cours du Banco de Portugal)*

- Déclaration des dettes en cours et registre central des responsabilités financières (le cas échéant)

OBS: Pour les dirigeants d’entreprise, des exigences supplémentaires : immatriculation de la société, déclarations fiscales récentes (2-3 ans), et états financiers.

* La “Carte des Responsabilités de Crédit” (“Mapa de Responsabilidades de Crédito”) est un résumé officiel de toutes les obligations de crédit au Portugal, exigé par les banques pour évaluer une demande de prêt hypothécaire ; elle peut être demandée gratuitement en ligne sur le site de la Banque du Portugal ou à tout guichet de la Banque du Portugal avec une pièce d’identité valide et le NIF.

Étape 4 : Phases de la demande et documents supplémentaires

- Phase de pré-approbation : soumettez tous les documents personnels, financiers et d’emploi mentionnés ci-dessus pour évaluation par la banque.

- Évaluation du bien : la banque organise une évaluation officielle du bien choisi — à cette étape vous devrez fournir les détails préliminaires du bien.

- Garant(s) : si la banque exige un garant (fréquent pour certains demandeurs non-résidents), il doit fournir le même ensemble de documents financiers que ci-dessus.

Étape 5 : Documents essentiels relatifs à la propriété

Avant la signature de l’acte, obtenir du vendeur :

- Fiche technique du bien (si applicable)

- Certificat du Registre Foncier (Certidão de Teor ou Registo Predial) — preuve de propriété légale et dettes ou charges en cours, daté de moins de 30 jours

- Dossier urbain foncier (Caderneta Predial)

- Permis d’occupation (ou exemption documentée)

- Certificat énergétique

- Plan du bien (si applicable)

- Attestation de l’absence de charges de copropriété en souffrance

- Documents d’identité de tous les acheteurs et vendeurs

De plus, si le bien se situe dans une zone de pression urbanistique ou est soumis à des conditions juridiques spéciales, le vendeur doit publier un avis de Droit de Préférence, un avis légal donnant à certaines parties — comme les locataires actuels ou des entités publiques — un droit de préemption sur l’achat du bien. Cet avis est soumis en ligne via la plateforme Casa Pronta avec des frais modestes et offre un délai de 10 jours ouvrables pour que ces parties manifestent leur intérêt avant que la vente ne se poursuive.

Étape 6 : Signature de l’acte et étapes finales

Vérifiez soigneusement toute la documentation avant de signer l’acte chez le notaire, car toute omission peut retarder le transfert. Les fonds doivent être disponibles et leur origine clairement documentée pour conformité avec les normes de lutte contre le blanchiment d’argent.

Avis important

Veuillez noter que les lois immobilières portugaises, les exigences en matière de prêts hypothécaires et la réglementation fiscale sont susceptibles d’être modifiées.
Il est fortement recommandé d’obtenir des conseils juridiques à jour auprès d’avocats, de représentants fiscaux ou de courtiers en prêts hypothécaires qualifiés et spécialisés dans les dossiers d’acheteurs étrangers avant de procéder à toute transaction immobilière au Portugal.