De nouvelles réglementations pour les licences d'hébergement local/touristiques (AL) au Portugal sont entrées en vigueur le 1er novembre 2024.

Les principaux changements comprennent l'abrogation des restrictions sur les nouvelles inscriptions, les autorisant dans tout le pays (sauf dans les zones litigieuses, si les règles municipales sont différentes, comme Lisbonne et Ericeira, où des limitations subsistent).

Les licences AL sont désormais transmissibles, en toutes circonstances

Les licences AL ne sont pas autorisées dans une propriété dans les zones litigieuses où un contrat de location à long terme a été enregistré au cours des 2 années précédentes.

Les municipalités auront plus d'autonomie pour restreindre les AL dans certaines zones.

Les règles fiscales restent inchangées, y compris les conditions fiscales pour la vente de biens immobiliers avec une licence AL.

En outre, les propriétés doivent être conformes aux exigences de sécurité, d'hygiène et de conformité des installations électriques et de gaz.

(on vous explique un peu plus ci-dessous)

Les informations suivantes constituent un résumé très rapide des changements:

Le secteur de l'hébergement local/licence touristique (AL) au Portugal traverse une phase de transformations importantes avec la mise en œuvre d'une nouvelle réglementation, qui est entrée en vigueur le 1er novembre 2024.
Ces modifications visent à résoudre plusieurs problèmes du secteur et à établir un cadre plus structuré pour les locations de courte durée.
Le nouveau décret ajuste certaines des dispositions qui ont été introduites en octobre 2023, avec l'entrée en vigueur du paquet de lois « Mais Habitação » 

Quels sont les changements ?

L'un des principaux changements est l'abrogation de l'article 19 de la loi « Mais Habitação », qui limitait les nouvelles inscriptions d'hébergement local (AL). À partir du 1er novembre 2024, les nouvelles inscriptions seront autorisées dans tout le pays, à l'exception de certaines zones de confinement, comme une grande partie de Lisbonne et le centre d'Ericeira, et des zones de suspension (Vila Nova de Gaia). Porto prépare actuellement l'introduction de zones de suspension dans les paroisses centrales de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau, Vitória et Bonfim.

- Les municipalités ont désormais le pouvoir de restreindre les baux touristiques et de définir de nouvelles zones de confinement. Ces suspensions temporaires de nouveaux enregistrements visent à contrôler la croissance des AL pendant que les municipalités conçoivent des solutions à long terme. Les municipalités comptant plus de 1 000 AL enregistrées doivent mettre en œuvre des règles pour régir la mise en œuvre locale des AL dans un délai d'un an, sinon la loi nationale s'applique. Certaines villes ont déjà pris des mesures :
Lisbonne : les enregistrements sont suspendus dans toutes les paroisses.
Port : limité aux zones à forte densité telles que le centre historique et Bonfim.
Cascais : elle a choisi de ne pas suspendre les enregistrements afin de maintenir la stabilité du marché.
Mafra (Ericeira) : il existe un système réglementé depuis 2018.

Règles de transférabilité
La règle générale de non-transférabilité a été abrogée à l’échelle nationale. Cependant, les municipalités peuvent créer des restrictions dans des zones désignées, ne s’appliquant qu’aux maisons et aux appartements, avec des exceptions en cas d’héritage, de divorce, transmission au conjoint ou partenaire légal, enfants ou parents.

Expiration des dossiers
Les enregistrements LA n’expirent plus automatiquement. L’exigence précédente de réévaluation en 2030 a été éliminée.

Fiscalité

La nouvelle réglementation sur l’hébergement local, qui est entrée en vigueur le 1er novembre 2024, introduit d’importants changements dans le secteur, en révoquant les restrictions précédentes, mais en maintenant la fiscalité inchangée.
Cela signifie que les règles fiscales liées à l’opération d’AL, y compris l’imposition des plus-values sur la vente du bien, restent les mêmes. Si vous possédez un bien immobilier avec une licence AL et que vous exploitez l’entreprise directement (en tant qu’indépendant), la période de 3 ans est toujours valable. En d’autres termes, il faut suspendre l’activité et attendre 36 mois (3 ans) avant de vendre pour bénéficier d’une fiscalité réduite. Si vous vendez le bien avec le permis AL ou dans les 36 mois suivant la fin de l’activité, vous ne pourrez pas déduire les charges sur les plus-values, et l’impôt sera calculé sur 95% du gain.

Conditions obligatoires pour obtenir la licence d’hébergement local
Les conditions requises pour qu’une propriété soit considérée comme un logement local varient en fonction du type d’unité, qu’il s’agisse d’un établissement d’hébergement, d’un appartement, d’une villa ou de chambres.
Ces exigences peuvent être divisées en trois catégories : les exigences générales, les exigences de sécurité et d’autres exigences spécifiques, qui ensemble rendent le bien éligible à l’exercice de l’activité.

Exigences générales

Les établissements d’hébergement locaux doivent avoir accès au réseau public d’eau et d’assainissement, à l’eau courante chaude et froide, en plus de maintenir les installations et les équipements en bon état et en bon fonctionnement.
Chaque unité d’hébergement doit comporter :
• Une fenêtre avec ventilation directe vers l’extérieur ;
• Mobilier, équipements et ustensiles appropriés ;
• Système d’étanchéité à la lumière extérieure ;
• Portes avec système de sécurité pour assurer l’intimité des clients.
Quant aux sanitaires, privés ou communs, ils doivent répondre aux critères suivants :
• Système de sécurité pour assurer la confidentialité ;
• Dans les appartements, les villas et les chambres, il doit y avoir au moins une toilette pour quatre chambres, avec un maximum de 10 personnes par unité ;
• Dans les auberges et les maisons d’hôtes, les toilettes partagées, qui ne sont pas séparées par sexe, doivent être équipées de toilettes indépendantes avec portes et systèmes de sécurité, nécessitant une toilette, un lavabo et une douche pour six utilisateurs.
Ces exigences générales garantissent que les biens répondent aux normes d’hygiène et de sécurité nécessaires à l’activité de Local Accommodation.

Exigences en matière de sécurité

La sécurité est un aspect clé de la protection des clients et du respect de la législation. Ces exigences peuvent varier selon le type d’hébergement local, mais en général, les gestionnaires doivent s’assurer des éléments suivants :
• Extincteur et couverture anti-feu ;
• Du matériel de premiers secours ;
• Indication du numéro national d’urgence (112).
Pour les établissements d’une capacité égale ou supérieure à 10 utilisateurs, les normes de sécurité contre les risques d’incendie doivent être respectées, conformément au décret-loi n° 220/2008 et au règlement technique de l’ordonnance n° 1532/2008.

En plus de ces exigences, vous devrez soumettre la documentation nécessaire à la municipalité de la région. Un point important à prendre en compte est de s’assurer que les installations électriques et de gaz sont conformes aux normes légales.

Pour des conseils personnalisés et pour vous assurer du respect de la réglementation fiscale, contactez un Comptable ou un Avocat.